Comment fixer ses prix de location ?

Pour s’assurer une bonne rentabilité locative et donc réussir son investissement locatif saisonnier, il convient de fixer un loyer de location ou plutôt un prix par nuitée permettant d’encaisser de bons revenus tout en évitant la vacance locative.

Calculer son prix à la nuitée

Calculer votre prix plancher 

Pour fixer le prix de votre location, vous devez établir votre prix plancher, c’est-à-dire le montant du loyer à partir duquel votre opération deviendra rentable. En-deçà de ce seuil, vous louerez à perte !

Pour calculer le prix plancher, vous devez additionner l’ensemble de vos frais annuels (crédit immobilier, charges, assurances, électricité, abonnements, prestataires de nettoyage, entretien, etc.) et de diviser le résultat obtenu par le nombre de jour de l’année.

Cela vous permet de connaître le prix minimal d’une nuitée dans votre meublé saisonnier.

N.B : si l’on veut être plus précis il faudrait diviser le résultat obtenu par le nombre de nuit moyens loués dans votre ville en prenant le taux d’occupation sur AirDna.co

Étudier les prix de la concurrence

Afin d’affiner le prix de la nuitée, comparez votre prix plancher avec les prix pratiqués par vos concurrents pour des logements similaires au vôtre (nombre de pièces, types de logement, emplacement, etc.).

Vous pouvez décidez de vous aligner sur les prix de la concurrence ou de proposer un loyer plus attractif. Cette seconde solution est recommandée en cas de première mise en location, afin de vous démarquer et d’attirer vos premiers avis sur les plateformes et donc de gagner en visibilité, ce qui vous autorisera alors à augmenter progressivement vos loyers.

Les critères à retenir

Certaines caractéristiques du logement influent sur le montant du loyer. L’emplacement du bien est la variable clé. Le loyer d’un bien situé dans un endroit très touristique, par exemple proche de la mer ou des pistes de ski sera plus élevé qu’un bien comparable éloigné de tout site attractif.

Les critères propres au logement influent également le prix du loyer : une bastide avec piscine se louera plus chère qu’une maison sans caractère. La capacité d’accueil et le nombre de couchages sont aussi déterminants car il est possible de louer plus cher un grand logement (plus de 8 couchages) dans la mesure où il peut être loué par plusieurs familles ou un groupe d’amis qui se partagent les frais.

La saison impacte aussi le prix de la location. À l’exception notable de Paris, les prix sont plus élevés en haute saison (période estivale à la mer, période hivernale à la montagne, notamment pour les vacances de février). Les prix peuvent aussi grimper en période de festivals : festival de Cannes, festival d’Angoulême, Francofolies de La Rochelle…

Les erreurs à proscrire

Même si vous débutez dans l’aventure de la location saisonnière, veillez à ne pas fixer un loyer trop bas par rapport aux prix de la concurrence car cela peut avoir un effet contre-productif : les vacanciers peuvent en effet de détourner de votre bien par crainte de mauvais prestations (défauts, nuisances…) ou tout simplement par peur d’une arnaque.

À l’inverse, ne soyez pas trop gourmands. Fixer un loyer trop élevé vous expose au risque de vacance locative ou à des avis négatifs si les locataires estiment que le niveau de loyer ne correspond pas aux prestations proposées.

N’hésitez pas à réviser vos loyers à la hausse ou à la baisse, selon le nombre de réservations.

Chez Vign’Home nous vous recommandons des tarifs par nuitée en fonction de la saison et de la demande. Les prix fluctuent afin de remplir de calendrier de réservations et de rentabiliser au mieux votre bien..

Article issu du livre « Location saisonnière – gérez et rentabilisez votre bien » Le Particulier

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